허가 없이 쓴 공유재산, 사용료가 아니라 변상금이 붙는다

01허가가 있으면 사용료, 없으면 변상금

지방자치단체가 가진 공터, 도로변 자투리 공간, 공공시설 부지 같은 재산을 빌려 쓰는 길은 제도로 정해져 있습니다. 행정재산이면 사용허가를, 일반재산이면 대부계약을 받고 그 대가로 사용료나 대부료를 냅니다. 이 절차를 거치지 않은 채 자리를 차지해 쓰면, 같은 이용이라도 청구되는 돈의 이름부터 달라집니다.

공유재산 및 물품 관리법은 허가나 계약 없이 공유재산을 점유하거나 사용·수익한 사람을 무단점유자로 보고, 이들에게는 사용료나 대부료가 아니라 변상금을 물리도록 정하고 있습니다. 정상적으로 빌린 사람이 내는 사용료와 절차 없이 쓴 사람이 내는 변상금은, 근거 조문부터 서로 다른 자리에 놓여 있습니다.

그래서 '얼마 안 되는 공터니 잠깐 쓰는 것쯤'이라는 감각과 제도의 셈은 어긋납니다. 아래 표는 정상적인 사용허가·대부와 무단사용이 각각 어떤 근거와 금액으로 다뤄지는지를 나란히 놓은 것입니다. 자신이 지금 어느 쪽에 서 있는지부터 가려 두면 이어지는 이야기가 한결 정리됩니다.

02120%라는 숫자가 나오는 곳

변상금이 사용료보다 무겁게 매겨지는 까닭은 그 성격에 있습니다. 이 부과금은 자리를 빌린 대가가 아니라, 절차 없이 남의 재산을 써 온 상태를 바로잡기 위한 것이어서 정상 사용료에 일정 몫을 얹은 수준으로 설계돼 있습니다. 공유재산 및 물품 관리법은 그 수준을 사용료 또는 대부료의 100분의 120으로 잡아 두었습니다.

시행령은 이 금액을 어떻게 계산하는지까지 적어 두었습니다. 무단으로 점유하거나 사용·수익한 기간에 대해 회계연도별로 사용료 또는 대부료를 계산한 다음, 그 합계액의 100분의 120을 변상금으로 삼는 구조입니다. 하루치 벌금이 아니라, 점유한 전체 기간을 되짚어 정상 사용료를 산정한 뒤 거기에 20%를 더하는 셈입니다.

여기서 놓치기 쉬운 점은 변상금이 사용료가 아니라는 사실입니다. 정상적으로 허가받은 이용에는 조례가 정한 감면이나 조정의 여지가 있지만, 변상금은 그런 조정의 대상으로 보지 않습니다. 점유 기간이 길수록 회계연도별 합계가 그만큼 쌓이므로, 상태를 방치하는 동안 액수가 늘어난다는 점도 함께 기억해 둘 만합니다.

03어떤 상태가 무단점유로 걸리나

무단점유는 담을 쌓고 건물을 올리는 뚜렷한 경우에만 성립하는 것이 아닙니다. 시 소유의 빈 땅에 컨테이너나 자재를 놓아 두는 것, 도로변 자투리 공간에 좌판이나 화분을 내놓아 자리를 차지하는 것, 주차장 부지 한켠을 사적으로 막아 쓰는 것도 허가나 계약이 없다면 점유·사용으로 다뤄질 수 있습니다.

특히 헷갈리는 대목이 허가 기간이 끝난 뒤입니다. 처음에는 사용허가를 받아 정상적으로 썼더라도, 기간이 만료된 뒤 갱신 없이 계속 점유하면 그 순간부터 무단사용 구간으로 넘어갑니다. 계속 쓸 생각이라면 만료 전에 갱신·연장을 밟아야 하고, 그러지 못했다면 자리를 비운 시점을 분명히 해 두는 것이 뒤에 산정될 기간을 줄이는 길입니다.

'오래 점유했으니 이제 내 권리'라는 기대도 통하지 않습니다. 공유재산 및 물품 관리법은 행정재산이 시효취득의 대상이 되지 않는다고 못 박아 두어, 아무리 긴 세월을 점유해도 소유권이 넘어오지 않습니다. 시간이 흐른다고 점유가 권리로 바뀌지 않고, 오히려 그 기간만큼 변상금 산정의 대상 기간이 늘어날 뿐입니다.

04변상금만으로 끝나지 않는다

변상금은 무단점유에 대응하는 여러 수단 가운데 하나일 뿐입니다. 지방자치단체의 장은 무단점유자에게 원상복구나 시설물 철거 등을 명할 수 있고, 이 명령에 따르지 않으면 행정대집행 절차를 밟아 직접 치운 뒤 그 비용을 점유자에게 물릴 수 있습니다. 돈을 내는 것과 자리를 원래대로 되돌리는 것은 서로 별개의 의무입니다.

미납이 이어지면 부담은 더 커집니다. 정해진 기한까지 변상금을 내지 않으면 법령이 정한 연체료가 붙고, 이 몫은 시간이 흐를수록 늘어납니다. 변상금 자체가 점유 기간에 비례해 쌓이는 데다 연체료까지 겹치므로, 통지를 받고도 미루는 선택은 대개 금액을 키우는 쪽으로 작동합니다.

사안에 따라서는 금전 부과를 넘어서기도 합니다. 공유재산 및 물품 관리법은 행정재산을 무단으로 사용·수익한 행위에 대해 형사처벌 규정을 따로 두고 있어, 정도가 무거운 경우에는 벌금이나 징역이 별도로 문제 될 수 있습니다. 무단점유를 단순한 요금 문제로만 보기 어려운 이유가 여기에 있습니다.

05부과에 다투는 길과 나눠 내는 길

변상금 부과는 행정청이 내리는 처분입니다. 처분에는 사전에 그 내용을 알리고 의견을 낼 기회를 주는 절차가 따르는 것이 원칙이라, 통지서를 받으면 산정 기간이나 대상 면적이 실제와 맞는지부터 확인하고 다툴 지점이 있으면 그 단계에서 의견을 내는 편이 낫습니다.

처분에 이의가 있으면 다투는 통로도 열려 있습니다. 부과 자체나 산정 근거에 잘못이 있다고 보면 이의신청을 하거나 행정심판·행정소송으로 처분의 취소를 구할 수 있습니다. 무단점유 변상금 부과를 다툰 심판례와 판례가 쌓여 있는 만큼, 점유 사실 자체와 산정 기간·금액은 서로 다른 쟁점으로 나눠 볼 필요가 있습니다.

금액이 큰 경우에는 나눠 내는 길도 있습니다. 변상금이 일정 금액을 넘으면 법령이 정한 이자를 붙여 3년 이내의 기간에 걸쳐 분할납부하도록 할 수 있게 돼 있습니다. 다만 다투는 것과 나눠 내는 것은 성격이 다른 대응이므로, 처분을 받아들일지부터 정한 뒤 그에 맞는 창구를 찾는 순서로 가야 대응이 엉키지 않습니다.

06무단점유를 정리하려는 사람이 밟을 순서

이미 통지서를 받았거나 스스로 무단점유 상태를 정리하려는 사람이라면, 먼저 자신이 쓰고 있는 자리가 어느 기관 소유의 어떤 재산인지 확인하는 데서 출발합니다. 소관 부서가 어디인지에 따라 문의처와 부과·명령의 주체가 달라지고, 행정재산인지 일반재산인지에 따라 적용되는 조문과 절차도 갈립니다.

그다음은 언제부터 언제까지 점유했는지를 스스로 정리해 두는 일입니다. 변상금이 기간에 따라 산정되는 만큼, 실제 비운 날을 분명히 하고 그 사이 오간 안내나 통지를 챙겨 두면 산정 기간을 다툴 때 근거가 됩니다. 자리를 비우고 원상으로 되돌리는 일은 빠를수록 이후로 쌓일 몫을 줄입니다. 이 글은 2026년 8월 시점의 공유재산 및 물품 관리법과 법제처 찾기쉬운 생활법령정보를 참고해 정리했으며, 개별 사안의 부과 여부와 금액은 재산을 관리하는 소관 기관에서 확인해야 합니다.

• 점유 중인 자리가 어느 기관의 어떤 재산인지 확인
• 행정재산인지 일반재산인지에 따라 절차가 갈리는 점 확인
• 실제 점유 시작·종료 시점과 오간 통지를 정리
• 원상복구·철거 명령이 함께 왔는지, 이행 기한이 언제인지 확인
• 부과에 다툴지 분할납부를 구할지 방향을 먼저 결정